Разработка генплана участка:
инструкция с комментариями эксперта

Проектирование генплана участка пугает обилием собираемых справок, доверенностей и заявлений для обращения в государственные органы. Но все не так страшно, когда вы знаете порядок действий.

В статье расскажем, зачем вообще нужен генеральный план и в какой программе можно продумать схему размещения сооружений и озеленения. Также опишем пошагово, как происходит сбор и оформление документации, приведем актуальные расценки на оформление всех бумаг у специалиста.

Зачем нужен генеральный план

Генеральный план земельного участка — это документ, в котором отображены все существующие и планируемые объекты на территории. В нем помечают строения, инженерные коммуникации (например освещение участка загородного дома), дороги, особенности рельефа и элементы благоустройства.

Пример генплана участка

Основная причина составления земельной планировки – согласование с местным муниципалитетом. Если самовольно прокладывать водопровод, строить дом и высаживать деревья, есть риск сноса по распоряжению администрации без возмещения ущерба. Это необходимо для государственной защиты как владельца, так и соседей. Обеспечиваются:

• Санитарно-гигиеническая безопасность – регламентирует расстояние до ближайшей линии электропередачи, соседних жилых домов, хозяйственных построек, транспортных путей и прочих коммуникаций. Создается с целью охраны здоровья людей в населенном пункте.
• Пожарная безопасность – устанавливает расположение всех видов строений и зеленых насаждений на определенных расстояниях друг от друга. Такие нормативы обеспечивают беспрепятственный подъезд пожарной машины к объекту и в целом уменьшают вероятность распространения огня при пожаре.

Чтобы минимизировать риски на сбор новых разрешений и перестройки жилого дома, лучше согласовывать генеральный план участка сразу с проектом здания. Также важно знать, что эта документация требуется не только для строительства с нуля, но и если планируется реконструкция имеющегося дома.

Для узаконения садового участка или земли ИЖС делается схема: разбивочный план с указанием границ территории, габаритных размеров капитальных объектов (жилой дом, гараж, баня, хозпостройки, беседка) с привязкой к границам участка. Также стоит отметить возможное размещение элементов инженерного обеспечения — скважина, (колодец) и шамбо (септик). Сети газоснабжения и электроснабжения проектируются и монтируются ресурсоснабжающими организациями. Еще рекомендую указать въезды на участок: ворота и калитки.

Елена Веревкина

Ландшафтный дизайнер
Эксперт сайта Гарден Планер

Что включает в себя

На основании официального Постановления Правительства России от 16.02.2008 года №87 регламентируется состав и требования к содержанию разделов проектной документации генплана участка. Обязательные документы для создания схемы территории включают:

• одобренный план с точными размерами земли из Кадастрового реестра;
• характеристики и особенности рельефа (овраги, скаты, возвышенности и т. д.);
• слои почвы в поперечном сечении для понимания плодородности грунта;
• нынешнее или будущее расположение водопровода и канализации, электричества, газопровода, скважин или колодцев и т. д.;
• порядок сооружений (где располагаются дом, баня, хозяйственные помещения, гараж, беседка и прочее);
• наличие объектов для благоустройства (дорожки, озеленение, бассейны или искусственные пруды на участке);
• схему внешних и близких к участку деталей (дорога, подъездной путь);
• отметки, не всегда совпадающие с реальными границами земли («красные линии» – площадь общего пользования).

Пример генплана приусадебного участка

В какой программе создать генплан участка

Для составления генплана есть специализированные программы, например, Archicad. Ими пользуются профессионалы. Для освоения такого софта требуются специальные знания и много свободного времени. Обычным пользователям и начинающим дизайнерам подойдет программа Ландшафтный Дизайн 3D. Она создана для полноценного проектирования, обустройства и озеленения участка, поэтому поможет составить генеральный план в некоторой его части. В ней сможет разобраться любой благодаря простому интерфейсу на русском языке.

Скачать для Windows

Windows 11, 10, 8, 7

Перед началом виртуальной застройки вы можете воссоздать точную копию рельефа. Для этого разместите на макете уклоны, возвышенности и низменности с помощью специального инструмента. Настройте угол наклона и скорректируйте длину и ширину объекта. Обнесите площадь забором. В библиотеке есть модели из рабицы, дерева, профлиста, кирпича.

В основе генплана — расположение построек. В программе есть более 50 готовых моделей, включая жилые дома, бани, сараи, надворные туалеты, беседки и другие хозяйственные сооружения. С помощью дорожек можно заранее продумать логику перемещения между объектами. Используйте инструмент «Линейка», чтобы выдержать нормативные расстояния между всеми постройками.

Особое внимание уделяется ландшафтному наполнению. В каталоге — более 220 видов плодовых и декоративных деревьев и кустарников, множество цветов, трав. Для каждой культуры в справочнике указаны предпочтительные условия содержания. Это помогает создать живые и устойчивые композиции. Для создания огорода есть модели грядок, теплиц, бочек для полива и другие элементы.

Кроме растений доступны элементы благоустройства. Добавьте уюта саду с помощью уличной мебели и декора. Все объекты можно настраивать — менять цвет, материал, масштаб — чтобы добиться максимального соответствия замыслу.

Готовый план получится рассмотреть с любого ракурса и в разное время суток: утро, день или вечер. Это дает возможность оценить, как будут падать тени, где лучше расположить зону отдыха или огород. Кроме того, вы можете оставлять комментарии к проекту — наметить с их помощью план демонтажных и строительных работ, расписание высадки растений и т. д.

В результате вы получаете не просто схему, а полноценную визуализацию участка — практичную и готовую к реализации.

Скачать для Windows

Windows 11, 10, 8, 7

Как составить генплан участка

Проектирование генплана участка включает несколько этапов сбора справок, их оформления и обращения в соответствующие органы. Рассмотрим, какие шаги требуется предпринять, чтобы получить согласие на строительство.

Необходимые документы

Выше была рассмотрена необходимая проектная документация на основе постановления №87. Также территориальные органы местного самоуправления могут требовать свой дополнительный список обязательных документов. Не лишним будет подготовить:

• письменную заявку о выдаче плана по образцу из МФЦ;
• копию паспорта заявителя или доверенность на представителя. В случаях, когда человек представляет юридическое лицо, могут потребовать приказ о назначении его руководителем с правом подписи;
• официальную выписку из Кадастра недвижимости;
• техпаспорт объекта капитального строительства — его получают в бюро технической инвентаризации (БТИ);
• снимок топографической съемки с указанием всех коммуникаций на территории (надземных, наземных и подземных).

Образец генплана загородного участка, чертеж и обозначения предоставляются разрабатывающей организацией. Такой подход позволяет быстро готовить и оформлять нужную документацию во избежание споров.

Оформление плана

На чертеже сбоку сверху рисуется направление летних и зимних ветров с указанием севера (С). Вдоль продолговатой части страницы располагают самую большую по протяженности сторону территории участка. Направляющие строительной сетки параллельны рабочему полю документа. Верхняя сторона плана должна совпадать с севером земельной территории (разрешается отклонение вправо и влево не более 90 градусов).

Генплан составляется для заказчика и строителей в произвольной форме, он должен быть информативным и понятным. Чтобы избежать наслоения элементов, его делают на нескольких листах:

Елена Веревкина

Ландшафтный дизайнер
Эксперт сайта Гарден Планер

Внутри контура помещений отмечают:

• в углу снизу справа номер дома по экспликации;
• линии предполагаемого сооружения по осям;
• входные проемы в указанном масштабе;
• отметку на строительном плане, которая соответствует условной.

На самой линии строений наносят:

• позиции пересечений осей (в полярных углах);
• положение начала и конца отдельных зон;
• размеры расстояния между осями (когда отсутствует строительная сетка);
• марку направляющих дома в координируемых точках.

Что еще необходимо разместить на своем генплане участка:

• проезды и дороги;
• указание размаха тротуаров и пешеходных дорог;
• масштабы площадок других назначений;
• все объекты озеленения.

Пример оформления генплана участка

Чертеж выполняется в соответствии с ГОСТ 21.204-93.
На основе этого генплан сопровождается:

• списком жилищ и общественных построек;
• технико-экономическими данными в таблице (площадь участка и застройки, дорожные покрытия и озеленение);
• описанием всех условных изображений на чертеже.

Порядок действий

Проект генплана дачного участка разрабатывается с помощью специалистов. Нужно написать заявление и приложить все имеющиеся документы на земельную территорию в орган местного самоуправления по месту нахождения участка, через МФЦ или в цифровом формате на портале «Госуслуги». Срок ожидания готовности – от 14 до 30 рабочих дней. Услуга предоставляется государством бесплатно.

К кому обращаться

Помимо официальных государственных органов разработкой генплана участка загородного дома могут заниматься некоммерческие организации и фирмы с соответствующей лицензией. Подобные услуги легко найти в интернете и в справочной многофункционального центра бюджетных учреждений. Способы подачи заявлений на составление чертежей генплана:

• личное обращение в организацию;
• передача документации через доверенного представителя;
• отправка заказного письма с уведомлением о получении и описью через любое отделение Почты России;
• отправка письма через электронную почту на контактные данные официального сайта местной администрации;
• обращение через официальный портал Госуслуг.

Цена на разработку документации варьируется в частных фирмах в зависимости от региона. Средняя стоимость с учетом площади территории — от 5000 до 15000 рублей для небольших участков. Крупные проекты могут стоить до 50000 рублей. Окончательная цена зависит от количества работ и их специфики.

Можно сделать вывод, что чем больше площадь участка, тем выгоднее оформлять документы. Сроки зависят от условий фирмы и обычно не превышают 30 дней.

Подводим итоги

Теперь вы знаете, что генеральный план участка, чертеж — это важный шаг для согласования строительства с местными органами власти: он помогает избежать сноса, соблюсти пожарные и санитарные нормы, а также правильно оформить все документы. Услугу по подготовке ГПЗУ можно получить бесплатно через комитет по архитектуре и градостроительству. Чтобы заранее увидеть, как будет выглядеть ваш будущий уголок уюта за городом, попробуйте простую программу для ПК Ландшафтный Дизайн 3D — она позволит создать точный реализуемый проект участка, описывающий все особенности местности.