Разработка генплана участка: объясняем нюансы

Проектирование генплана участка пугает обилием собираемых справок, доверенностей и заявлений для обращения в государственные органы. Но все не так страшно, когда вы знаете порядок действий.

В статье расскажем, зачем вообще нужен генеральный план и в каких программах можно продумать схему размещения сооружений и озеленения. Также разберем подробно шаги по сбору и оформлению документации и существует ли возможность подготовить ее бесплатно.

Зачем нужен генеральный план

Генеральный план земельного участка (ГПЗУ) – это многостраничный документ, который отображает постройки, дорожки и объекты озеленения на территории в графическом виде. Наличие такого комплекса документации позволяет заранее определить и предусмотреть размещение сооружений и коммуникаций (например освещение участка загородного дома), что упрощает строительство.

Но основная причина составления земельной планировки – согласование с местным муниципалитетом. Если самовольно прокладывать коммуникации, строить дом и высаживать деревья, то есть риск сноса по распоряжению администрации без возмещения ущерба.

Это необходимо для государственной защиты как владельца, так и соседей:

1. Санитарно-гигиеническая безопасность – регламентирует расстояние до ближайшей линии электропередачи, соседних жилых домов, хозяйственных построек, транспортных путей и прочих коммуникаций. Создается с целью охраны здоровья людей в населенном пункте.
2. Пожарная безопасность – устанавливает расположение всех видов строений и зеленых насаждений на определенных расстояниях друг от друга. Такие нормативы обеспечивают беспрепятственный подъезд пожарной машины к объекту и в целом уменьшают вероятность распространения огня в случае пожара.

Чтобы минимизировать риски на сбор новых разрешений и перестройки жилого дома, лучше согласовывать генеральный план участка сразу с проектом здания. Также важно знать, что эта документация требуется не только для строительства с нуля, но и если планируется реконструкция имеющегося дома.

Что включает в себя

На основании официального Постановления Правительства России от 16.02.2008 года №87 регламентируется состав и требования к содержанию разделов проектной документации ген плана участка. Обязательные документы для схемы территории включают:

• одобренный план с точными размерами земли из Кадастрового реестра;
• характеристики и особенности рельефа (овраги, скаты, возвышенности и т.д.);
• слои почвы в поперечном сечении для понимания плодородности грунта;
• нынешнее или будущее расположение водопровода и канализации, электричества, газопровода, скважин или колодцев и т.д.;
• порядок сооружений (где располагаются дом, баня, хозяйственные помещения, беседка и прочее);
• наличие объектов для благоустройства (дорожки, озеленение, бассейны или искусственные пруды);
• схему внешних и близких к участку деталей (дорога, подъездной путь);
• отметки, не всегда совпадающие с реальными границами земли («красные линии» – площадь общего пользования).

Программы для составления генплана

Для составления генплана есть специализированные программы – ArchiCad, Autodesk 3DS Max, Realtime Landscaping Architect и SketchUP. Ими пользуются профессионалы, в них строят схему-план надела и проектируют ландшафтный дизайн в 3D.

Начинающим пользователям подойдет планировка участка онлайн Гарден Планер для составления чертежей в 2D. Онлайн-планировщик является бесплатным и прост в управлении благодаря русскоязычному меню. Его другие преимущества:

• создание произвольных и типовых зон с точными размерами;
• библиотека объектов: покрытия, строения, теплицы, дорожки, сад и деревья, бассейны, мебель, свет и прочие элементы благоустройства;
• настройка размеров всех деталей, их расположения;
• образовательный портал по работе в сервисе;
• сохранение итогового результата в высококачественном формате PNG.

Если вы хотите создать не только чертежный план, но и посмотреть расположение всех деталей в 3D-виде, скачайте программу Ландшафтный Дизайн 3D. Она позволит продумать участок до мелочей и оценить результат с разных сторон. Это поможет максимально понимать, как будет выглядеть проект в реальности.

Преимущества:

• русскоязычный интерфейс с максимально простым управлением;
• большая библиотека сооружений – жилые дома, беседки, хозпомещения, бани, курятники и прочее;
• каталог элементов для ландшафтного дизайна – заборы, растения, пруды, дорожки, мебель, освещение;
• возможность изменять свойства всех объектов – цвет, материал, масштаб;
• выбор времени суток – утро, день и вечер;
• онлайн-учебник с видеоуроками и статьями-инструкциями.

Как составить генплан участка

Проектирование генерального плана участка включает несколько этапов сбора справок, их оформления и обращения в соответствующие органы. Рассмотрим, какие шаги требуется предпринять, чтобы получить согласие на строительство.

Необходимые документы

Выше была рассмотрена необходимая проектная документация на основе постановления №87. Также территориальные органы местного самоуправления могут требовать свой дополнительный список обязательных документов. Не лишним будет подготовить:

1. письменную заявку о выдаче плана по образцу из МФЦ;
2. копию паспорта заявителя или доверенность на представителя. В случаях, когда человек представляет юридическое лицо, могут потребовать приказ о назначении его руководителем с правом подписи;
3. официальную выписку из Кадастра недвижимости;
4. техпаспорт объекта капитального строительства. Его получают в бюро технической инвентаризации (БТИ);
5. снимок топографической съемки с указанием всех коммуникаций (надземных, наземных и подземных).

Образец генерального плана участка, чертеж и обозначения предоставляются разрабатывающей организацией. Такой подход позволяет быстро готовить и оформлять нужную документацию во избежание споров.

Оформление плана

На чертеже сбоку сверху рисуется направление летних и зимних ветров с указанием севера (С). Вдоль продолговатой части страницы располагают самую большую по протяженности сторону территории участка. Направляющие строительной сетки параллельны рабочему полю документа. Верхняя сторона плана должна совпадать с севером земельной территории (разрешается отклонение вправо и влево не более 90 градусов).

Внутри контура помещений отмечают:

• в углу снизу справа номер дома по экспликации;
• линии предполагаемого сооружения по осям;
• входные проемы в указанном масштабе;
• отметку на строительном плане, которая соответствует условной.

На самой линии строений наносят:

• позиции пересечений осей (в полярных углах);
• положение начала и конца отдельных зон;
• размеры расстояния между осями (когда отсутствует строительная сетка на генплане);
• марку направляющих дома в координируемых точках.

Что еще необходимо разместить на своем генплане участка:

1. проезды и дороги;
2. указание размаха тротуаров и пешеходных дорог;
3. масштабы площадок других назначений;
4. все объекты озеленения.

Чертеж выполняется в соответствии с ГОСТ 21.204-93. На основе этого ГПЗУ сопровождается:

• списком жилищ и общественных построек;
• технико-экономическими данными в таблице (площади участка, застройки, дорожных покрытий и озеленения, а также коэффициентами озеленения и застройки);
• описанием всех условных изображений на чертеже.

Порядок действий

Проект генплана дачного участка разрабатывается с помощью специалистов. Нужно написать заявление и приложить все имеющиеся документы на земельную территорию в Комитет по архитектуре и градостроительству. Муниципалитет обязательно должен находиться в населенном пункте, где располагается загородная территория. Срок ожидания готовности документации – до 20 дней. Услуга предоставляется государством бесплатно.

К кому обращаться

Помимо официальных государственных органов разработкой генплана участка загородного дома могут заниматься некоммерческие организации и фирмы с соответствующей лицензией. Подобные услуги легко найти в сети Интернет и в справочной многофункционального центра бюджетных учреждений. Способы подачи заявлений на составление чертежей генплана:

1. личное обращение в организацию;
2. передача документации через доверенного представителя;
3. отправка заказного письма с уведомлением о получении и описью через любое отделение Почты России;
4. отправка письма через электронную почту на контактные данные официального сайта местной администрации;
5. обращение через официальный портал Госуслуг.

Цена на разработку документации варьируется в частных фирмах в зависимости от региона. Средняя стоимость с учетом площади территории:

• 500 м² – от 1700 руб/м²;
• 1500 м² – от 1200 руб/м²;
• 3000 м² – от 900 руб/м²;
• 5000 м² – от 600 руб/м²;
• 10000 м² – от 300 руб/м²;
• 20000 и более м² – от 150 руб/м².

Можно сделать вывод, что чем больше площадь участка, тем выгоднее оформлять ГПЗУ. Сроки ожидания зависят от условий фирмы и обычно не превышают 30 дней.

Подводим итоги

Теперь вы знаете, что генплан загородного участка составляется для согласования строительства с местными органами власти. Он помогает обезопасить себя от непредвиденного сноса и обеспечить защиту от пожаров и санитарных нарушений. Также обладаете информацией о подготовке официальных документов и о том, как должна быть оформлена план-схема. Услугу по разработке ГПЗУ можно получить бесплатно через местный комитет по архитектуре и градостроительству. Еще мы рассказали о том, как распланировать дачный участок онлайн, чтобы ваша личная задумка дизайна загородной территории воплотилась в жизнь. На основе вышеперечисленного вы сможете получить разрешение на стройку, где в будущем будете отдыхать от городской суеты.